ローンが残っているマンションを売りたい場合、どうすればいいのでしょうか。実際に4つの売却方法があり、それぞれ特徴やメリット・注意点などが異なります。よって、売る時には、売主に合った売却方法を事前に把握することが大切です。参考情報－マンション売る
これから、ローンが残ったマンションの売り方と注意点をご説明しますので、参考にしてみてください。
ローンが残っているマンションの売り方1「売却代金で完済してから売る」
ローンが残っているマンションは、金融機関で抵当権を設定しています。そのため、全ての代金を完済しないと売ることはできません。ローンが残っているマンションを売りたい時、一番良いのが買主から受け取る代金でローンを完済する方法です。
例えば、2,500万円のローンが残っている場合、2,500万円以上で売却できれば売却代金のみでローンを完済できます。この方法は売却代金の受け取りと一緒にローンも払い終える同時決済が可能です。
同時決済では、買主と不動産売買契約をしてから買主へ金融機関から融資が行われます。
その後、買主は売主にマンションの代金を支払い、売主はそれでローンを完済します。その際に、金融機関が設定している抵当権は抹消してもらい、物件を引き渡すという流れです。
ローンが残っているマンションの売り方2「売却代金と売主の預貯金で完済してから売る」
買主から受け取る代金だけではローンを完済できない場合、売主の預貯金を足して支払います。マンションの状態によっては売却損になることが多く、預貯金も合わせることが必要です。貯蓄は減りますが、マンションの売却はできます。
手続きをする時は基本的には同時決済と同じ流れです。ただし、預貯金から支払う分は引渡しをする日に現金で用意する必要があります。現金支払いと売却代金で完済しないと引渡しはできないからです。買主と売主が金融機関に集まり、それぞれが確認しながら手続きを完了させます。
ローンが残っているマンションの売り方3「住み替えローンを利用する」
新居の住宅ローンを組む場合は、住み替えローンを利用できます。住み替えローンは売却代金とローン残高の差額、新居の購入費をまとめて借り入れできるものです。例えば、2,500万円のローンを残している人が1,500万円の新居を購入するとします。
前のマンションは2,000万円で売却できました。
その場合、残債の500万円と新居の購入費1,500万円を借り入れます。つまり、新しいローンは2,000万円になる計算です。住み替えローンではローンの残高を減らす目的もありますが、異なる金融機関で借り換えをして条件が良い利率に変更する目的もあります。
二重ローンをするよりは住み替えローンの方がリスクも少なく、支払先も1つの金融機関になるのがメリットです。
ローンが残っているマンションの売り方3「任意売却をする」
ローンが残っているマンションを売却したくても「売却代金ではローンを完済できない」「預貯金で現金を用意できない」「住み替えローンの審査が下りない」という場合には、任意売却を検討します。任意売却は債務整理の一つなので、基本的には継続的に月々のローン返済ができない場合に利用することになるでしょう。
任意売却をすることで、ローンの残高を大幅に減らすことが可能です。ただし、全てのローンがなくなるわけではなく、残債は毎月少しずつ返済していきます。任意売却の際、「ローンの延滞をしていた」という理由でブラックリストに載ってしまい、今後の借入やクレジットカードの新規作成に制限がかかるので注意が必要です。
売却したことでマンションは引き渡すことになりますから、よく考えてから実行するようにしましょう。
ローンが残っているマンションを売る時の注意点とは？
ローンが残っているマンションの売却では、ローンの残高を把握することが大切です。また、マンションの査定をして、ローン残高よりも査定額が高くなる不動産会社を見つけられるのがベストです。マンションの状況によっては、査定額の方が低くなるかもしれません。
その場合には自分の預貯金から支払う時もあるので、ローン残高と査定額の把握が重要です。ローンの残高を確認する時には、金融機関へ問い合わせます。住宅ローンを開始した時に渡される返済予定表で確認してもいいでしょう。
途中で繰り上げ返済などをしている時には、その都度返済予定表を作ってもらえます。返済予定表を確認する時には最新のもので確認しないといけませんので、不安な場合は金融機関で確かめるのが安心です。マンションの売却額を調べる時には、不動産会社で査定をしてもらうといいでしょう。
査定は直接マンションを見る訪問査定と情報を入力しておおよその値段を出す机上査定があります。不動産会社が決まっていない時には、最初に不動産一括査定サイトなどを利用するのも一つの手です。マンションの築年数や居住年数・地域・状態などを入力すれば、複数社の見積もり額が分かり、その中から候補の不動産会社で訪問査定をしてもらいます。
複数社で見積もりをしてもらうメリットは、マンションの相場が分かることです。適正な相場が分かれば、不動産会社の選択や売却の決心もスムーズになります。住み替えなどで新しいローンを組むことはできますが、二重ローンはリスクが高いので注意が必要です。
二重ローンの可能性がある時は、借りる金融機関に相談すると良いでしょう。借入額を多くしてもらい、最初に借りていた金融機関のローンは完済することを目指します。また、マンションの売却にも費用がかかるため、その分を用意しなければなりません。
買主から受け取る売却代金だけで払えない時には、自己負担で預貯金から補います。例えば、マンションの売却が完了するまでは、修繕積立費や管理費を継続的に支払うことが必要です。その他にも、仲介手数料やハウスクリーニング代・リフォーム代・登記費用などを用意する場合もあります。
ローンが残っているマンションを売却する時には、借入先の金融機関に連絡することが必要です。事前に連絡をして、各種手続きを一緒にしてもらいます。例えば、物件を引き渡す時に同行してもらい、抵当権の抹消手続きをします。
その際、勝手に売却するのではなく、抵当権を設定している時には金融機関の了承を得なくてはなりません。また、同時決済をしていない金融機関もあるため、事前の確認が必要です。金融機関に連絡するタイミングは、一般的には売却を決めた時になります。
返済の手続きは時間がかかるため、売却したい日より1ヶ月ほど前に連絡するのが望ましいです。