マンションを売る際の仲介手数料

マンション15

マンションを売る時に幾らで買取ってもらえるのかは気になるポイントですが、それと同時に注意したいのが仲介手数料の発生です。居住用であっても関心は高いはずですし、投資用では損益に関わりかねない大きな問題でしょう。

この仲介手数料は一体どのような目的で要求されるのか、そして、その額や支払時期などについて見ていきましょう。

仲介手数料はなぜ発生するのか

仲介手数料は、マンション売却の仲介を不動産会社に依頼した時に報酬として支払うことになります。不動産売買では自分で契約相手を探すこともできますし、業者に売ることも可能ですが、これらの手段はデメリットがあります。

前者は契約相手を探すのが難しく、後者は売却価格が廉価になりがちです。そこで、不動産会社に依頼して契約相手を探してもらうと言う「仲介」と呼ばれる方法がよく用いられるようになりました。仲介でしたら不動産会社の営業力を活かせるため、買主も見つかりやすいです。

また、多彩な購入希望者を相手に交渉できるので、業者に売ってしまうより価格面でも比較的有利となります。その仲介業務ですが、当然不動産会社のタダ働きと言うことにはなりません。仕事内容について報酬を請求できるのですが、不動産業界は特殊で仲介手数料は成功報酬型となっています。

つまり、買主を探しているフリだけをして、手数料をふんだくるようなことはできないということです。売買契約が成立して初めて報酬を手にできるというルールになりますから、不動産会社は広告を打って、候補の所在地に交通費を払って足繁く通ったとしても、成約に至らないと原則として報酬はもらえないのです。

仲介手数料の内訳

仲介手数料には営業に要した費用が含まれるのは当然として、他にも多彩な事項に対しての料金が含まれています。代表的なものとして、各種書類の作成や代行手続きにおける費用が加算されています。つまり、一見して高いと感じる仲介手数料であっても、実際には本来必要な費用が色々と含まれた結果の額ですから、この部分も含めて妥当か否かを判断していきましょう。

なお、不動産会社によって内容が異なってくるので、仲介を依頼する時には予め確認するのがおすすめです。それでは、具体的に内容を見ていきましょう。まず、重要事項説明書や売買契約書など書類の作成費用が含まれてきます。

重要事項説明書は、買主に対して契約における大切な判断材料を提供するためのものです。宅建士が説明に利用する法律的に重要な文書です。売買契約書は不動産売買のような大掛かりな取引ではほぼ確実に作成することになります。

民法や宅地建物取引業法の取り決めを修正するような契約書を作るのが一般的で、専門知識が欠かせません。取引に関する損害賠償等が関わってくるので、ここでケチケチして後悔しないように気をつけましょう。他には、保険代行手続きや権利移転登記の実施などが含まれます。

どちらも重要度の高い手続きで個人で実施するのは中々に面倒ですから、これを業者が代わりにやってくれます。ただし、権利移転登記に関しては、実際には司法書士報酬が別枠で必要になることが一般的ですから気をつけましょう。

後は、支払い手続きに関する手数料や借り入れ相談などの費用が含まれることが多いです。

具体的な手数料の額

仲介手数料の総額がいくら位になるのかですが、法律によって報酬の上限が定められています。ここでは、その上限を決める計算式を見ていきましょう。計算式には3パターンあり、物件の税込み売買価格によって変わってきます。

まず、売買価格が200万円以下の場合はその5%に加えて消費税分が報酬額となります。200万円ちょうどで売れたと仮定すると、消費税が8%なら26万円、10%なら30万円が上限です。

実際にはこれ以下の金額で契約することもできます。また、売買価格が201万円以上400万円以下の場合はその4%に対して4万円を加え、更に消費税分を含めます。最初のパターンより若干複雑な計算式になりました。

例えば、400万円で売れた場合ではその4%で16万円となり、これに4万円を加えて20万円です。

これに消費税分を加算すれば、それが報酬上限となります。最後に3つ目のパターンを見ていきましょう。売買価格が401万円以上の場合はその3%に対して6万円を加え、これに消費税分を含めます。401万円以上なので、物件が1,000万円で売れても、1億円で契約したとしても、こちらの計算式になります。

なお、上記で紹介したのは略式の計算方法で、実務ではよく使われます。法律で規定された本来の計算式は様々なところで紹介されていますが、複雑でわかりにくいですし、結果は略式の場合と変わりません。

仲介手数料が無料になるケース

仲介手数料は実は売り主が払わなければならないという決まりはありません。不動産会社は手数料を取らないこともできますし、買主から請求することもできます。そのため、世の中には不動産を売却しても、手数料が発生しない場合があります。

手数料無料となっている場合には他の名目で報酬をもらっているか、買主が負担していると考えて良いでしょう。なお、会社の方針で売却物件を集めたい時にも無料にしていることが多いです。

仲介手数料の支払いタイミング

仲介手数料は契約成立時に支払う義務が生じますが、基本的には、その場で全額が精算されることは少ないです。一般的には、契約成立で半額を支払い、物件の引渡しを終えた後に残額を精算することが多くなっています。良くない業者は特に契約時に全額を払ってしまうと、途端に対応がぞんざいになってしまうことがあります。

いい加減なことをすると残り半分は払わないとしておくことで、最後まで丁寧に付き合ってもらおうという狙いがあります。

仲介手数料の要注意ポイント

まず、手数料を支払った後に契約解除があった場合、返金があるかどうかは気をつけたいポイントです。例えば、売主都合の手付解除の場合では返金がない可能性が高くなります。売主都合の場合では、交付された手形の2倍を買主に支払うことが必要です。

このケースでは不動産会社は契約までこぎ着けたのにも関わらず、自身には何らの落ち度もないのに契約解除と言うことになります。ここで、全く報酬を得られないと言うのは可哀想ですから、売主が既に払った仲介手数料は取り戻せないことが多いです。

また、不動産会社の営業活動が仲介手数料の枠に収まらない場合は、他の名目で費用が発生するので要注意です。特別な広告を行ったり、売り主が依頼して宣伝してもらうようなケースが該当します。早く売りたい時には営業を強化することもありますが、この時には別枠で費用が生じる可能性を考えておくことが大切です。